广受推崇的微信公号，点击上面蓝字“金融纵横谈”一键关注。喜欢此文，请分享给朋友们看看从借高利贷买房、假离婚买房，到实体企业老板抛弃主业投资房产，甚至一套房子能挽救一家上市公司，一场全民买房热潮正在上演，有人唯恐赶不上这趟暴富列车，也有人惊呼泡沫经济即将破裂，中国楼市到底怎么了？下面来看一个开发商是怎么看待年轻人贷款买房的：在中国，买房95%靠按揭贷款，而且年轻人买房的需求最大。估计只有不足5%是靠自己的实力，不需要家里资助买房的。当然还有一些富二代全款买房的事，就另当别论了。为什么说穷二代，农二代，职二代，或者说普通青年为什么不要着急买房呢？先说下中国的房贷被透支得非常严重了，楼市泡沫大，年轻人做接盘侠要考虑清楚楼市崩塌的后果。房贷收入比是房贷除以可支配收入，百分比越高代表老百姓还款压力越重，目前中国房贷收入比已经快达到了40%，超过了美国在次贷危机时的32%，快接近房产泡沫时期的日本。今年2016年月均房贷接近5000亿，而且央行新增的货币几乎都涌入了楼市贷款中。如果房贷挤压了我们大部分收入，老百姓就没钱去消费其他商品了，抑制扩大内需，对实体经济也是一种打击。所以说中国是将楼市杠杆用到了极限，已经存在一定风险了。那些使用高杠杆买房的年轻人，如果未来房价跌了，经济不景气了，你们贷下的房贷是否还还得起？虽然我们都清楚房价已属于非理性上涨，为什么还有年轻人拼了命要去买房呢？有人抱怨：是中国的丈母娘，逼高了中国房价！研究过邻国日本，日本的青年是否也害怕丈母娘。日本青年结婚买房子也很贵，日本弹丸之地，人口密度很大，房价当然比较高（在世界上排名是位列前茅的），日本青年却不着急买房。日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展，我们呢 ，为了一套蜗居不惜借贷做房奴。除此之外，年轻人诚惶诚恐的买房，还有一个原因。大多数人被高房价吓住了——现在不买，以后还会涨，房价永远比工资涨的快。现在不买，恐怕以后再也买不起了！事实真的是这样吗？我想先讲个例子。在70年代，电话刚刚兴起时，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。但是，现在你看看，一个座机电话能值多少钱，如今已经是苹果手机烂大街了。在以前，结婚三大件。三大件，即自行车、手表和缝纫机。而80年代，结婚时的“三大件”就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代，“三大件”水涨船高了，更新成电脑、空调和摩托车。 如今，结婚“三大件”被默认成“三大子”，即“房子、车子和票子。 每一个时代的商品工业的大发展，都有攀比的心理，新鲜事物一出来，大家都跟着攀比。大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电，现在说起来是不是不值得一提？这里面深层次的原因是什么呢？无非是供求关系。当整个国家在渴求一样东西的时候，这个东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢，就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西。70年代，有人囤自行车倒卖，现代人开始囤什么了？房子呀。国家大力发展房地产，加上中国的传统观念，没有房子就没有家，还有一个原因是大家互相攀比谁家住的房子大。大家都在抢房子这个东西，抢的人多了，房子价格就涨了，一个月涨几百上千都是常见的。人都是有从众心理的，一个东西越被疯抢看起来就越值钱。从经济学角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子，更多的实体企业老板关了工厂，疯狂囤房，一个个疯 了一样涌入地产圈。而且，央企地王的频出，更让人看到了楼市的疯狂。做面粉的，卖鱼的，做鞋的，都涌入这个行业，疯狂盖房，疯狂炒房。这个现象正常吗？当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样?一些三四线城市的鬼城已是前车之鉴。大家想过没有，在全国有多少套房子？未来5年会建多少套？现在虽然放开了二胎，但是独生子很多，再过10年。最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口还有1套房。还算平衡，等再过10年，双方父母去世，这样一家就3套房。再过10年，这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家有房子住了，房子卖给谁呢？如果未来再征收个房产税，未来谁还愿意把房子砸在手上。所以说：房子永远上涨论，是谬论，照现在的速度，用不了20年，楼市该到头了。有人会说，城里人不买，农民会买啊。那么看看城市化进程到什么程度？举个例子，国家发展社会主义新农村，大搞新农村建设，农民增收，农村城镇化，3-5年部分试点农民可以住楼房，大大平抑四线城市的上涨。农村城镇化，这也是城市化的一部分，但并不是要所有的农民去城里买房就是城市化了。在中国，随着新农村建设的步伐，传统的农民将逐渐减少，取而代之的是新农民的增加，有土地，有乡镇企业收入，有楼房住，去大城市干嘛？扫大街去？你可知道，很多有技能的农民工收入都比大学生挣得多。另外国家十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建600万套经济适用房，廉租房。5年就建3000万套，可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。还有数据显示，现在不仅是大城市，楼房空置率高，甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。例如，大城市一个城中村改造，有的村民一个人就能手握7套房子。所以很多农民根本不缺房。为此，国家出手挤压楼市泡沫，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管，召开商业银行住房信贷会议，传达楼市调控精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。而且国务院发文整治互联网金融风险，规范“众筹买房”等行为。别看现在楼市涨的红红火火，但是国家层面已经意识到泡沫了，以及国庆期间十几个城市轮番调控楼市，也能看到政府调控楼市的决心。在高位接盘，尤其是首付不够，通过贷款或者高杠杆买房的年轻人要警惕风险。当视死如归的接盘侠，要当心飞地高摔得重。如果你相信，10年前上万元的手机，电脑现在可以轻松买到，我们就有理由相信：10年后，房子也许没那么贵。当然你有足够的资金，想买几套房子那随便你，风险自担。但是如果经济条件不成熟，考虑租房也不丢人，不要用最具想象力的黄金10年（25岁-35岁）给银行打工，而错失了自己的职业成长期。高房价的真相！被逼的？现在房价一路飙升，简直高的上天，老百姓抱怨连连，把矛头都指向了开放商，可是对于这样的黑锅，开放商表示，这个锅我们不背。我房子卖得贵，还不是因为地方政府的土地卖得贵?地方政府又哭穷了，我靠卖地讨生活，还不是被两税制给逼的?既然说到了两税制，那我们就先来说说房价高的大背景是怎样的?在改革开放初期，中央和地方政府实行包税制，即地方财政每年仅向中央交纳定额的财政税收，部分地方采用减免企业税收的方式，时间一久，中央就感觉钱不够花，分灶吃饭才一年，便开始给地方政府“打借条”。1992年，全国财政收入3500亿，其中中央收入1000亿，只占收入的28%，而中央的财政支出高达2000亿，赤字1000亿。于是1993年，朱镕基在全国财政会议上正式提出了两税制：增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。立马把地方和中央的分配调了个儿，第二年，中央的财政收入比上一年激增200%，占全国财政总收入的比例急升到56%。现在涉及房价的关键问题来了，两税制实施以后，地方政府的荷包一下子就瘪掉了，裤腰带勒得腰都快断了。但是国家仍要求GDP上升啊，于是，地方政府走上了“卖地求荣”的不归路!之后的事，大家都有目共睹了，各地方政府纷纷以“城镇化”为由，高价出售地皮给房产开发商，最后出售土地所得的“小金库”成了地方财政收入的重要组成部分。1998年到2009年，全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿，以北京为例，09年卖地收入为其他财政收入的5倍!再来看开发商们，他们也的确是冤，10000元/平方米的房产成本中，土地成本就占了接近四成，何况房地产又是高投入、高风险项目，理应有较高回报率。房产商为什么愿意为高成本地价买单呢? 钱烧的？一、传统置房观念下的刚需市场我们国家千百年来一直是农业大国，所以国人对土地有着强烈的依赖症。中国人安全感的构成很简单：有田，有房，有老婆。用现代人的话解释就是：有工作，有房子，能传宗接代。所以不能怪“丈母娘拉高了中国的房价”，是中国人千百年来对房子需求的观念从未改变。“住哪儿”的问题，直接拉动了对房产开发的必要性。二、人口红利为高成本房产买单房地产高速发展的十年，是中国最享受人口红利的十年。大量的刚需消费基本靠着人口红利在支撑，而我国特有的独生子女政策间接地为房地产发展事业保驾护航。四个成年人(双方家长)的积蓄为一套房子的首付提供资金，就连父母一辈兄弟姐妹众多也变成了一项资金来源——借钱。三、没有细分市场需求的租房环境其实，中国政府一直以来忽略了对租房市场的建设和管理，仅靠廉租房完全不够，有租房需求的不止是“穷人”，那些高收入的白领、金领们对租房的品质及对价格的承受能力皆有不同。如果能保证国民可以在一辈子不买房的情况下也不会有居住的困扰，畸形的置业观念不是不可以改变的。国家为什么不强制性干预，反而一再的出台政策稳定房地产? 钱慌？这背后的原因又是什么呢?一、有钱没地方花为什么有钱没地方花?首先是货币超发。2014年底，中国广义货币M2余额为122.84万亿元，同期的美国M2折合人民币也不超过74万亿元人民币。如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，中国则高达1.93。其实我们不能怪房地产一涨再涨，可以说，除了中国的房地产业能消化这么多超发的货币及泡沫化的发展，再也找不到任何一个行业去消化了。房地产的上涨控制了通货膨胀率，否则今天你在超市买包方便面，很可能需要花费十几元。没有好的投资渠道，成了中国经济发展的瓶颈。二、投资人土豪化在中国你会发现一个很有意思的现象，就是大部分房地产老板，都不是靠房地产发家的，他们在开发房产前，可能是煤老板、饭店老板、制造业老板等实业老板，或者是有背景、有渠道的某官员亲戚，这些人有个共同的特点：文化程度不高，观念局限，并且爱赚快钱。所以当超发的热钱被这些人拿去赚了第一桶金后，除了各种挥霍，剩余的大额财富仍然会流入房地产。三、房地产带动多个产业链最后，说回到卖地的问题。房地产的上下游整个产业链非常巨大，覆盖面广，这也是为什么房地产是支柱产业的原因。所以政府卖掉一块地，不仅仅是获得土地财政收入，也同样是对地方经济整体的一个拉动，一个地产可以养活的人太多太多了。来源：凤凰财经（finance_ifeng)、网络等（本文不代表金融纵横谈立场）版权说明：感谢原作者的辛苦创作，如转载涉及版权等问题，请联系我们，我们将在第一时间删除或支付稿酬，谢谢！投稿邮箱：fivecrossing@126.com致读者：由于“你懂的”的各种不确定性，《金融五道口》经常被动失联，无法更新内容。欢迎朋友们关注我们的备联号——金融纵横谈（ID:finance515）。长按下方图片，识别图中二维码，关注金融纵横谈公众号，金融五道口备联号长按下方图片，识别图中二维码，关注金融五道口公众号长按下方图片，识别图中二维码，关注博弈人生公众号感谢您对“金融五道口、金融纵横谈”的关注我们的用心只为您的投资更轻松更多精彩及时的金融资讯，尽在金融纵横谈申请方法：加群主微信（lidai5188），注明姓名+机构+职位/商务、招聘合作，QQ:3231171196/